Alles over beleggen in REIT’s

Heb je altijd al willen beleggen in vastgoed, maar zie je in Nederland weinig of geen mogelijkheden om dat te doen? Dan kunnen aandelen in de Amerikaanse “Real estate investment trusts’ (afgekort REIT’s) een goed alternatief zijn. REIT’s zijn bedrijven die beleggen in de enorme Amerikaanse vastgoedmarkt en hun winst grotendeels uitkeren aan de aandeelhouders. Lees hier wat REIT’s precies zijn, hoe ze werken, wat de voor- en nadelen zijn en hoe je erin kunt investeren.

Inhoudsopgave

1. Wat is een REIT?

2. Welk vastgoed bezitten de REIT’s?

3. Welke soorten REIT’s zijn er?

4. Waar worden Real Estate Investment Trust’s verhandeld?

5. Hoe kun je beleggen in REIT’s?

6. De voordelen van beleggen in REIT’s

7. De nadelen van beleggen in REIT’s

8. Hoe presteren REIT’s ten opzichte van andere vastgoedbeleggingen?

9. Beleggen in REIT’s

Wat is een REIT?

In 1960 werd een Amerikaanse wet ingevoerd waarmee het mogelijk werd om vastgoedinvesteringsfondsen (REIT’s) op te richten. Het doel van de REIT”s was om beleggen in onroerend goed toegankelijker te maken voor kleinere beleggers. Door REIT aandelen te kopen, konden zij ook investeren in een portefeuille van wolkenkrabbers, winkelcentra of appartementencomplexen. 

De REIT’s bundelden het kapitaal van de beleggers en financierden zo een groot deel van het Amerikaanse vastgoed. REIT’s investeren op de volgende manieren in onroerend goed:

• kopen/verkopen
• verhuren
• financieren, bv. via hypotheken.

De opbrengsten van deze vastgoedinvesteringen worden periodiek uitgekeerd aan de beleggers. Veel REIT’s ontvangen maandelijks huur en keren het dividend ook maandelijks uit. En dat is natuurlijk interessant als je op zoek bent naar aandelen die maandelijks dividend betalen.

Welk vastgoed bezitten de REIT’s?

REIT’s investeren in verschillende vastgoedsectoren, van bedrijfspanden tot verzorgingshuizen. Als je belegt in REIT aandelen, dan levert dit inkomsten op zonder dat je zelf onroerend goed hoeft te kopen, beheren of financieren.

Een aantal REIT’s specialiseren zich in specifieke vastgoedsectoren, zoals commercieel vastgoed of pretparken. Zo investeert Simon Property Group (SPG) in winkelvastgoed en richt Realty Income (O) zich vooral op vrijstaande, commerciële panden met één huurder. Vici Properties Inc. investeert juist heel specifiek, namelijk in casino- en entertainmentgebouwen. De meeste REIT’s hebben verschillende soorten vastgoed in hun portefeuilles, zoals: 

• appartementencomplexen, 
• datacenters
• zorginstellingen
• hotels
• infrastructuur (glasvezelkabels, zendmasten en energieleidingen)
• kantoorgebouwen
• winkelcentra
• opslagruimtes
• magazijnen. 

Je kunt dus zelf kiezen welke vastgoedsector je het meeste aanspreekt. Het spreekt voor zich dat de winstgevendheid van de verschillende soorten vastgoed niet altijd hetzelfde is. Een vastgoedsector die in de Verenigde Staten een hoog rendement oplevert, kan in Europa minder goed presteren. Of juist andersom. Verdiep je dus vooraf altijd in de Amerikaanse vastgoedmarkt waarin de REIT investeert en lees ook deze tips. Zo kom je erachter of het de moeite waard is om in een bepaalde REIT te beleggen.

Aan welke wettelijke eisen moet een Real Estate Investment Trust voldoen?

Niet elk vastgoedinvesteringsbedrijf mag zichzelf zomaar een REIT noemen. Daarvoor moet het bedrijf voldoen aan de volgende eisen van de Internal Revenue Service (IRS), de Amerikaanse belastingdienst:

• Minimaal 75% van de totale activa investeren in onroerend goed, contant geld of Amerikaanse staatsobligaties.
• Minimaal 75% van het bruto-inkomen halen uit huur, rente op hypotheken die onroerend goed financieren, of de verkoop van onroerend goed.
• Minimaal 90% van hun belastbare inkomen uitkeren aan hun aandeelhouders via dividend.
• Een belastingplichtige vennootschap zijn.
• Beheerd worden door een raad van bestuur of trustees.
• Minimaal 100 aandeelhouders hebben.
• Niet meer dan 50% van de aandelen in handen hebben van maximaal vijf personen.

Voor beleggers is het vooral interessant dat REIT’s minimaal 90% van hun belastbare inkomen moeten uitkeren aan hun aandeelhouders via dividend. Daardoor betalen REIT aandelen meestal een hoog dividend, met een dividendrendement wat kan oplopen tot 10% of meer.

Welke soorten REIT’s zijn er?

REIT’s worden vaak ingedeeld naar het type vastgoed waarin ze investeren. Er zijn veel verschillende soorten REIT’s, maar ze worden niet allemaal openbaar via de Amerikaanse beurzen verhandeld. De twee belangrijkste soorten REIT’s die via de beurs worden verhandeld, zijn:

• Aandelen-REIT’s. De meeste REIT’s zijn gebaseerd op eigen vermogen. Ze bezitten en beheren vastgoed, wat inkomsten oplevert. De inkomsten komen vooral uit de  verhuur, en niet uit de verkoop van vastgoed.
• Hypotheek-REIT’s (mREIT’s) – Hypotheek-REIT’s lenen geld uit aan vastgoedeigenaren en -exploitanten. Ze doen dat rechtstreeks via hypotheken en leningen, of indirect door het kopen van hypotheekobligaties die gekoppeld zijn aan commercieel en/of residentieel vastgoed. De winst van een mREIT bestaat vooral uit de nettorentemarge – het verschil tussen de rente die ze verdienen op hypotheken en de financieringskosten van deze leningen. Dit model maakt mREIT’s gevoelig voor rentestijgingen. 

Welke REIT je kiest, hangt af van je beleggingsstrategie en je persoonlijke voorkeuren. Het gemiddelde jaarlijkse rendement op REIT aandelen kan behoorlijk oplopen.

Waar worden Real Estate Investment Trust’s verhandeld?

De aandelen van beursgenoteerde REIT’s zijn te koop via Amerikaanse beurzen, zoals de Nasdaq en NYSE. Deze beurzen vallen onder de regelgeving van de Amerikaanse Securities and Exchange Commission (SEC). Dat houdt bijvoorbeeld in dat het bedrijf elk jaar een financieel overzicht moet indienen bij de SEC. De SEC toetst bovendien of een bedrijf aan de beurs genoteerd mag zijn. Als je wilt beleggen in REIT’s, dan heb je dus toegang nodig tot de Amerikaanse beurzen.

Hoe kun je beleggen in REIT’s?

Als buitenlandse belegger kun je investeren in vastgoed via REITs. Je kunt indirect investeren in Amerikaans vastgoed zonder belasting te betalen op de winst uit de verkoop. Dat geldt zolang de REIT “binnenlands gecontroleerd” is, wat betekent dat minder dan 50% van de waarde van de aandelen direct of indirect in handen is van buitenlandse beleggers.

Om te beleggen in REIT’s heb je een beleggingsrekening nodig met toegang tot de Amerikaanse beurzen waar de grootste REIT’s verhandeld worden. Je moet ook de mogelijkheid hebben om in dollars te kunnen handelen en om dividend in dollars te ontvangen. Open een rekening bij een aandelenbroker, bank of andere beleggingsinstelling die voldoet aan deze voorwaarden en je kunt beginnen met beleggen in REIT’s

Je kunt REIT’s kopen in de vorm van: 

• aandelen 
• een beleggingsfonds met REIT-aandelen
• een ETF wat is gefocust op REIT’s, zoals de Vaneck Global Real Estate ETF die de GPR Global 100-index volgt.

Als je REIT aandelen koopt, dan beleg je rechtstreeks in de REIT en profiteer je van dividend en eventuele waardestijgingen van de aandelen. Beleg je in een beleggingsfonds wat REIT aandelen koopt, dan beheert het fondsbeheerteam de beleggingen in ruil voor beheerskosten. De fondsbeheerder neemt de beslissingen over welke aandelen worden gekocht en verkocht. Kies je voor beleggen in een REIT- ETF? Dan beleg je in een fonds wat een vastgoedindex volgt. De ETF aandelen kunnen in waarde stijgen of dalen als de index op en neer beweegt. 

De voordelen van beleggen in REIT’s

De REIT’s hebben door de jaren heen uitstekende rendementen opgeleverd. Andere voordelen zijn: 

• dividendinkomsten, waaronder maandelijks dividend 
• stabiele waarde en mogelijke waardestijging
• zorgt voor spreiding in je aandelenportefeuille

De vastgoedmarkt is stabiel en wordt niet heel erg beïnvloed door andere markten. Het is een goede investering als je het totale portefeuillerisico wilt verminderen en je rendement wilt verhogen. 

De nadelen van beleggen in REIT’s

Beleggen in REIT’s kent ook een aantal nadelen, namelijk:

• zeer variabele rendementen,
• beïnvloed door wijzigingen in de rentetarieven, 
• bij beleggingsfondsen en ETF’s kunnen de kosten van invloed zijn op het totale rendement.

Weeg altijd de voor- en nadelen af voordat je gaat beleggen in REIT’s. Het zijn stabiele beleggingen die goed kunnen presteren en een mooie aanvulling kunnen zijn op je aandelenportefeuille.

Hoe presteren REIT’s ten opzichte van andere vastgoedbeleggingen?

Onderzoek toont aan dat REIT’s op de lange termijn beter hebben gepresteerd dan andere vormen van vastgoedbeleggingen. Zo blijkt uit het onderzoek uit 2024 dat REIT’s tussen 1998 en 2022 een gemiddeld rendement van 9,7% behaalden, vergeleken met 7,7% voor privaat vastgoed. Bovendien heeft het totale rendement van REIT’s de afgelopen 20 jaar de prestaties van de S&P 500-index en andere belangrijke indexen overtroffen. REIT’s leveren dus een goed rendement op.

Beleggen in REIT’s

Beleggen in REIT’s is een manier om te beleggen in Amerikaans vastgoed zonder dat je daarvoor grote investeringen hoeft te doen. Beleg in REIT’s via aandelen, beleggingsfondsen of REIT’s en ontvang een goed, stabiel dividend. Zoek een broker die je toegang geeft tot Amerikaanse beurzen en je kunt aan de slag.

Veelgestelde vragen